Wesentliches in Kürze. Info-Sammlung für den Alltag.

Finanzierungsrechner Immobilien

Dieses kleine Programm erlaubt, verschiedene Finanzierungen für eine Immobilie durchzuspielen und auf Grund der eigenen finanziellen Möglichkeiten und Budgetvorstellungen den „besten“ Kaufpreis und die daraus resultierende gesamte finanzielle Belastung (in etwa) zu ermitteln.

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Jährliche Kosten



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Tragbarkeit

Die Total-Kosten (Kauf, Neben- und Unterhaltskosten, Amortisation, Rückstellungen) einer Liegenschaft sind gewöhnlich dann finanziell „tragbar“, wenn sie höchstens ein Drittel des Bruttolohnes ausmachen.

Kalkulatorischer Zinssatz

Im Sinne eines worst-case Szenario wird bei der Berechnung der Tragbarkeit oft ein (fiktiver) „kalkulatorischer Zinssatz“ von zur Zeit von 5% angenommen.
Für Banken und andere hypothekgebende Institute ist diese Kennzahl ein wichtiges Beurteilungkriterium bei einer allfälligen Bewilligung einer Hypothek.

Genügend Eigenmittel

Damit eine Liegenschaft fremdfinanziert wird, müssen die Käufer mindestens 20% des Kaufpreises an eigenen finanziellen Mittel einschiessen. Mindestens 10% der Summe müssen (seit 2012) aus eigenen Ersparnissen stammen, der Rest kann – im Rahmen des Möglichen - von der Pensionskasse oder 3. Säule bezogen werden.

Hypothek

Eine 1. Hypothek wird bis zu 65% der Kaufsumme gewährt. Falls nötig, wird für bis maximal weitere 15% eine 2. Hypothek gewährt, die normalerweise 0.5 – 1 Prozentpunkt teuerer als die 1. ist. Die 2. Hypothek muss zudem in der Regel innert 20 Jahren abbezahlt werden.

Nebenkosten

Die jährlich wiederkehrenden Unterhalts- und Betriebskosten machen zwischen 0.7% und (realistischeren) 1% des Hauspreises aus. Beispiele: Versicherung, Strom, Heizöl, Ab-Wasser, Kehricht, Kabel-TV, Service-Abos (Lift, Heizung), Garten, Hauswart, ...

Rückstellungen

Zwischen 0.3% - 2% des Hauspreises sollte für Rückstellungen (Reparatur, Ersatz von ... Dach, Fassade, Heizung, Waschmaschine, Herd, Erneuerungsfonds) geäufnet werden. Vorallem ältere Liegenschaften können zu (plötzlichen) kostspieligen Renovationen führen.

Amortisation

Seit 2014 wird von Neukunden verlangt, die 2. Hypothek innerhalb von 15 Jahren gänzlich zurückzuzahlen.

Zweiteinkommen

Seit 2014 wird von Neukunden verlangt, dass das Zweiteinkommen zur Berechnung der Finanzierung nur dann mitangerechnet wird, wenn Solidarschuldnerschaft besteht.

  • 15 statt 20 %
    Ab 2014 muss die Hypothekarschuld innerhalb von 15 Jahren auf 2/3 des Belehnungswertes in jährlich frankenmässig gleich grossen Tranchen zurückbezahlt werden. Bis anhin hatte man 20 Jahre Zeit, die 2. Hypothek zu tilgen. [SBVg, 14.6.2014]
  • Hauskauf soll nicht mehr mit PK-Geld finanziert werden
    War es bis anhin im Prinzip möglich, Geld aus der Pensionkasse zu beziehen, um mindestens 10% Eigenkapital für die Hausfinanzierung erbringen zu können, so soll sich das nun ändern. Der Bundesrat will die Möglichkeit eines Vorbezuges aus dem (obligatorischen) Teil der beruflichen Vorsorge abschaffen. Dies hat finanzielle Konsequenzen für zukünftige Hausbesitzer (höhere Zinskosten) und kann damit einen Hauskauf erschweren resp. verunmöglichen. Der Bundesratsentscheid wird voraussichtlich 2016 in Kraft treten. [tagesanzeiger.ch, 26.6.2014]
  • Hauskäufer und Zinssituation
    Hypotheken von Versicherungen sind gegenüber Banken deshalb preislich attraktiv, weil im Gegensatz zu Banken Versicherungen keine durch Negativzinsen enstandenen 'Mehrkosten' an Kreditnehmer weitergeben 'müssen'.Die psychologische Marke von 2 % ist noch nicht erreicht.Die Hypozinsen werden weiterhin (relativ) tief bleiben. Denn auch die Rendite von Bundesobligationen, sprich langfristige Zinsen, scheinen weiterhin auf tiefem Niveau zu verharren. [cash, 9.4.2015]
  • Bei Hausverkauf PK-Geld zurückzahlen? - Nicht unbedingt
    Nach dem Verkauf der Liegenschaft muss im Prinzip das dazumal investierte PK-Geld wieder in die Pensionkasse zurückbezahlt werden. Nicht aber, wenn damit (innerhalb von 2 Jahren) eine neue Wohnung oder ein Haus gekauft werden soll. In diesem Fall darf das Vorsorgegeld der Pensionskasse in einem Freizügigkeitskonto zwischengeparkt werden. [ktipp.ch, 6/2011]
  • Der Hauskauf mit Pensionskassengeld birgt Risiken
    In der herrschenden Niedrigzinsphase ist es verlockend, einen Hauskauf mit Geld aus der Pensionskasse (als Eigenmittel) und Hypotheken zu finanzieren. Bei einem Zinsanstieg gerät der PK-Bezüger unter finanziellen Druck und riskiert, sein eingesetztes PK-Geld (und die damit verbundenen Leistungen) zu verlieren. Untersuchungen zeigen, dass in der Tat die Motivation, Vorbezüge zurückzuzahlen, gering ist. [Berner Zeitung, 13.7.2012]
  • Die beste Hypothek (zur Zeit)
    Die beliebteste Festhypothek in der Schweiz, diejenigen mit einer Laufzeit von fünf Jahren, ist offenbar gar nicht die beste, nicht einmal eine günstige Lösung, wie ein Hypothekenvergleich zeigt. Die attraktivste Finanzierung (zur Zeit) bietet die Geldmarkthypothek. [hev.ch, 15.10.2009]
  • Finanzierung von Wohneigentum: die 6%-Regel
    Vor dem Kauf sollte neben der Wahl der Finanzierung (Hypothek, Pensionskasse) mit der 6%-Regel ausgerechnet werden, wieviel das ganze Haus jährlich kostet. Diese Vollkosten sollten weniger als 6% des Kaufpreises betragen.
  • Hausfinanzierung ohne Eigenkapital?
    Nein. Heutzutage müssen mindestens mindestens 20% des Immobilienpreises aus eigenen Mitteln finanziert werden. Eigene Mittel können sein: Eigenes Guthaben, Wertpapiere, Geld aus BVG oder 3. Säule (verpfänden), ein Darlehen von Freunden oder Bekannten oder ein Erbvorbezug / Schenkung. Die Wahl der 'richtigen' Hypothek wird davon bestimmt, wie man die zukünftige wirtschaftliche Entwicklung einschätzt (so führt bsp. ein Wirtschaftsboom zu höheren Hypozinsen). Allerdings sollten verschiedene Hypothekarformen (Laufzeit gestaffelt) gewählt werden, um Zinsschwankungen dämpfen zu können. Mehrere Offerten für Hypotheken einholen, vergleichen und mit Banken / Hypothekargeber feilschen. Bei den Kosten einer Immobilien auf die finanzielle Tragbarkeit achten (Hypothekarkosten, Amortisationskosten, Nebenkosten). Sie sollten höchstens 1/3 des Bruttoeinkommens ausmachen. [beobachter.ch, 7/2009]
  • Berechnen Kosten für Hypothek Haus (Finanzierungsplan / Hypothekenrechner)
    Ausgehend von möglichen Kriterien wie Kaufpreis Liegenschaft, Höhe Eigenkapital bzw. Einkommen wird einerseits (a) ein Finanzierungsrahmen (Hypothek, Eigenkapital, maximaler Kaufpreis) erstellt und (b) die Kosten (Höhe 1. und 2. Hypothek, benötigtes Eigenkapital, Nebenkosten und Amortisationskosten, Belastung der Kosten in Bezug auf Einkommen) berechnet.
  • Eigenheimfinanzierung
    Umfassende Online-Beratung (Fragen und Antworten) des VZ Vermögenszentrums für (noch werdende) Eigenheimbesitzer
  • Finanzierung Haus: Verpfändung besser als Vorbezug
    Die Verpfändung von 2.-Säule-Geld ist in Bezug auf die Finanzierung teurer (höherer Hypozins und höhere Amortisationskosten) als der Vorbezug, aber die bessere (Vorsorge)-Lösung. Dies deshalb, weil die Leistungen der Pensionskasse bei der Verpfändung - im Gegensatz zum Vorbezug - intakt sprich gleich bleiben.
  • Finanzierung: Haus und Hypotheken (Hypothekenrechner)
    Berechnung Kosten einer Hypothek (variabel, fest, verschiedene Laufzeiten) für ein Haus (verschiedene Finanzierungsmodelle und Einschätzung der Tragbarkeit der Kosten) durch die Kantonalbanken. Variablen Hypotkekarsätze können - im Gegensatz zu Festhypotheken - individuell zum Berechnen eingegeben werden.
  • Lohnt sich Wohneigentum?
    Das Haus ist eine sichere Anlage. Bei der Finanzierung darauf achten, dass 20 % des Kaufpreises selber aufgebraucht (allenfalls mit Geld der Pensionskasse) werden muss. Die Hypo-Belastung sollte nicht mehr als ein Drittel des Einkommens ausmachen. Bei der Entscheidung, ob variable oder feste Hypothek je nach Zinsszenario die entsprechende Gewichtung vornehmen. Und: Warum sich das Abzahlen der Hypothek lohnen kann. [Blick.ch, 29.12.2007]

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letztmals aktualisiert am 15.04.2015